সম্পত্তি কেনার আগে এই জিনিস যাচাই না করলে ফেঁসে যেতে পারেন! কীভাবে করবেন রেজিস্ট্রেশন, জেনে নিন ধাপে ধাপে

সম্পত্তির মালিকানা একজন ব্যক্তির সবচেয়ে মূল্যবান বিনিয়োগগুলির মধ্যে একটি। তবে, যথাযথ রেজিস্ট্রেশন ছাড়া, সম্পত্তির মালিকানা আইনত স্বীকৃত হয় না। ভারতে সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন বিভিন্ন আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, যার মধ্যে রয়েছে ভারতীয় রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এবং ভারতীয় স্ট্যাম্প আইন, ১৮৮৯, উভয়ই নিশ্চিত করে যে মালিকানার অধিকার রেকর্ড করা এবং সুরক্ষিত প্রক্রিয়া, সংশ্লিষ্ট খরচ এবং আইনি দিকগুলি বোঝা সম্পত্তি ক্রেতাদের ভবিষ্যতের বিরোধ এবং আর্থিক ঝুঁকি এড়াতে সাহায্য করতে পারে। এই নির্দেশিকা সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন (Property registration) প্রক্রিয়াটি নির্বিঘ্নে সম্পন্ন করতে একটি বিস্তারিত রোডম্যাপ তৈরি করে দেওয়া হল।

সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন (Property registration) কেন গুরুত্বপূর্ণ?

সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন (Property registration) আইনি মালিকানা নিশ্চিত করে, জালিয়াতি থেকে রক্ষা করে এবং বন্ধকী সম্পদের (mortgage eligibility) মতো আর্থিক সুবিধা প্রদান করে। সম্পত্তি নিবন্ধন কেন অপরিহার্য তার মূল কারণগুলি নীচে দেওয়া হল:

ভারতে সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশনের পদ্ধতি ধাপে ধাপে দেখানো হল

ধাপ ১: সম্পত্তি মূল্যায়ন সর্বনিম্ন সম্পত্তি মূল্য নির্ধারণের জন্য এলাকার সার্কেল রেট পরীক্ষা করুন। এই মূল্যায়নের উপর ভিত্তি করে স্ট্যাম্প শুল্ক এবং রেজিস্ট্রেশন ফি গণনা করা হয়।

ধাপ ২: স্ট্যাম্প পেপার কেনা অনলাইনে অথবা অনুমোদিত বিক্রেতার কাছ থেকে নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প পেপার কিনুন।

ধাপ ৩: বিক্রয় দলিল তৈরি করা একজন রেজিস্টার্ড আইনজীবী লেনদেনের সুনির্দিষ্ট বিবরণ সহ বিক্রয় দলিল তৈরি করেন। উভয় পক্ষ দুজন সাক্ষীর উপস্থিতিতে চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন।

ধাপ ৪: সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে যান বিক্রয় দলিল, পরিচয় প্রমাণ, কর রসিদ এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় নথি জমা দিন। ক্রেতা এবং বিক্রেতার বায়োমেট্রিক যাচাইকরণ (ছবি এবং আঙুলের ছাপ) করা হয়।

ধাপ ৫: রেজিস্ট্রেশন ফি প্রদান লেনদেন চূড়ান্ত করার আগে প্রযোজ্য রেজিস্ট্রেশন ফি প্রদান করুন। ধাপ ৬: নথি যাচাইকরণ এবং রেজিস্ট্রেশন সাব-রেজিস্ট্রার সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশনের আগে নথি এবং পরিচয় যাচাই করে থাকেন।

ধাপ ৭: রেজিস্টার্ড দলিল সংগ্রহ চূড়ান্ত রেজিস্টার্ড বিক্রয় দলিল ৭ থেকে ১৫ দিনের মধ্যে সংগ্রহ করা যেতে পারে। ভারতে অনলাইন সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়াটি সহজতর করার জন্য বেশ কয়েকটি রাজ্য এখন আংশিক অনলাইন সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন অফার করে:

রাজ্যের সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন পোর্টালে যান। প্রযোজ্য ফি নির্ধারণ করতে স্ট্যাম্প ডিউটি ​​ক্যালকুলেটর ব্যবহার করুন। নেট ব্যাংকিং, ইউপিআই, অথবা ক্রেডিট কার্ডের মাধ্যমে ফি প্রদান করুন। সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে শারীরিক যাচাইয়ের জন্য একটি অ্যাপয়েন্টমেন্ট নির্ধারণ করুন। বায়োমেট্রিক যাচাইকরণ এবং নথি জমা সম্পূর্ণ করুন। অনলাইনে রেজিস্ট্রেশন প্রদানকারী রাজ্যগুলি: মহারাষ্ট্র, কর্ণাটক, দিল্লি, তামিলনাড়ু, উত্তরপ্রদেশ সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন এড়ানোর জন্য সাধারণ ভুল এটি কীভাবে এড়ানো যায় ভুল স্ট্যাম্প শুল্ক গণনা রাজ্য পোর্টালগুলিতে অফিসিয়াল অনলাইন স্ট্যাম্প শুল্ক ক্যালকুলেটর ব্যবহার করুন।অসম্পূর্ণ ডকুমেন্টেশন নিশ্চিত করুন যে সমস্ত প্রয়োজনীয় আইনি নথি সম্পূর্ণ এবং সঠিক।

যাচাইকরণে দীর্ঘ অপেক্ষার সময় এড়াতে আগে থেকে একটি অ্যাপয়েন্টমেন্ট নির্ধারণ করুন। দায়বদ্ধতা শংসাপত্র উপেক্ষা করা সম্পত্তির কোনও আইনি বিরোধ নেই তা নিশ্চিত করতে দায়বদ্ধতা শংসাপত্র (EC) যাচাই করুন।

১. সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন (Property Registration) কি বাধ্যতামূলক?

উঃ হ্যাঁ, ভারতীয় রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ এর অধীনে, আইনি মালিকানা নিশ্চিত করতে এবং বিরোধ প্রতিরোধ করতে ₹১০০ এর বেশিতে সমস্ত সম্পত্তি লেনদেন রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। ২. সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন (Property Registration) করতে কত সময় লাগে?

উঃ রেজিস্ট্রেশন অফিসের কাজের চাপ এবং নথি যাচাইয়ের গতির উপর নির্ভর করে প্রক্রিয়াটি সাধারণত ৭ থেকে ১৫ দিন সময় নেয়।

৩. আমি কি আমার সম্পত্তি অনলাইনে রেজিস্ট্রেশন করতে পারি? উঃ কিছু রাজ্য আংশিক অনলাইন রেজিস্ট্রেশনের অনুমতি দেয়, যেখানে আপনি ফি প্রদান করতে পারেন এবং অনলাইনে অ্যাপয়েন্টমেন্ট নির্ধারণ করতে পারেন, তবে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে শারীরিক যাচাইকরণ প্রয়োজন। ৪. আমি যদি আমার সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন না করি তাহলে কী হবে? উঃ সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করতে ব্যর্থ হলে আইনি বিরোধ, মালিকানার প্রমাণের অভাব, ঋণ পেতে অসুবিধা এবং আইনত সম্পত্তি বিক্রি বা হস্তান্তর করতে অক্ষমতা দেখা দিতে পারে।

৫. সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশনের জন্য কোন নথি প্রয়োজন? উঃ প্রয়োজনীয় নথিগুলির মধ্যে রয়েছে: বিক্রয় দলিল (মালিকানা হস্তান্তরের প্রমাণ)দায়বদ্ধতা শংসাপত্র (কোন আইনি দায়বদ্ধতা নিশ্চিত করে না) পরিচয় প্রমাণ (আধার, প্যান, ইত্যাদি)। সম্পত্তি কার্ড/মিউটেশন রেকর্ড (মালিকানার ইতিহাস) স্ট্যাম্প শুল্ক এবং রেজিস্ট্রেশন ফি রসিদ (প্রদানের প্রমাণ)। মহিলা ক্রেতারা কি স্ট্যাম্প শুল্কে ছাড় পান? উঃ হ্যাঁ, অনেক রাজ্য মহিলাদের মধ্যে বাড়ির মালিকানা প্রচারের জন্য মহিলা ক্রেতাদের জন্য কম স্ট্যাম্প শুল্কের হার অফার করে। ছাড় রাজ্য অনুসারে পরিবর্তিত হয়।

৭. যৌথ নামে কি সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করা যাবে? উঃ হ্যাঁ, একাধিক মালিকের নামে একটি সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করা যেতে পারে, তবে রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়ার সময় সকল সহ-মালিককে উপস্থিত থাকতে হবে।

৮. বিলম্বে সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশনের জন্য কী শাস্তি? উঃ যদি সম্পত্তি হস্তান্তর সম্পন্ন হওয়ার চার মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন না করা হয়, তাহলে আপনাকে জরিমানা দিতে হতে পারে, অথবা লেনদেন অবৈধ হয়ে যেতে পারে।

৯. একজন নাবালক কি রেজিস্টার্ড সম্পত্তির মালিক হতে পারে? উঃ হ্যাঁ, একজন নাবালক সম্পত্তির মালিক হতে পারে, তবে প্রাপ্তবয়স্ক না হওয়া পর্যন্ত এটি একজন আইনি অভিভাবক দ্বারা পরিচালিত হতে হবে।

১০. এনকামব্রেন্স সার্টিফিকেট (EC) কী এবং কেন এটি প্রয়োজন? উঃ এনকামব্রেন্স সার্টিফিকেট যাচাই করে যে সম্পত্তির কোনও আইনি বকেয়া বা মুলতুবি ঋণ নেই। ঋণ অনুমোদন এবং সুরক্ষিত মালিকানার জন্য এটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। ১১. ক্রেতার উপস্থিতি ছাড়া কি সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করা যেতে পারে? উঃ হ্যাঁ, ক্রেতা বা বিক্রেতা রেজিস্ট্রেশন সময় উপস্থিত না থাকলে একজন আইনি প্রতিনিধিকে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (PoA) দেওয়া যেতে পারে।

১২. সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন খরচ কত? উঃ মোট খরচের মধ্যে রয়েছে:

স্ট্যাম্প শুল্ক (রাজ্য অনুসারে পরিবর্তিত হয়, সাধারণত সম্পত্তির মূল্যের ৪-৭%) রেজিস্ট্রেশন ফি (সম্পত্তির মূল্যের ১%, কিছু রাজ্যে সীমাবদ্ধ) আইনি ও ডকুমেন্টেশন চার্জ (আইনজীবী ফি, খসড়া চার্জ, ইত্যাদি)

১৩. কৃষি জমি কি কোনও ব্যক্তির নামে রেজিস্ট্রেশন করা যেতে পারে? উঃ হ্যাঁ, তবে কিছু রাজ্য অ-কৃষিজীবীদের কৃষি জমি কিনতে বাধা দেয়। রাজ্য-নির্দিষ্ট ভূমি আইন পরীক্ষা করে দেখুন।